Strona główna

Umowne prawo pierwokupu

30 Sierpień 2012 Przez Artur Flak

Instytucja prawa pierwokupu stosowana była już w starożytności, jednak prawo to dotyczyło wyłącznie umów kupna – sprzedaży rzeczy, a regulowane było przez państwo rzymskie w formie przepisów prawa bezwzględnie obowiązujących.

Nieruchomość
  • drukuj drukuj
  • komentarze komentarze (0)
  • a a a

W polskim ustawodawstwie prawo pierwokupu po raz pierwszy wprowadzono mocą Ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, gdzie prawu pierwokupu został poświęcony rozdział 6.

Ewolucja przepisów w zakresie prawa pierwokupu związana była z funkcją, jaką nadał tej instytucji ustawodawca. Pierwotnie traktowane było jako drugi środek prawny (po wywłaszczeniu), umożliwiający przekształcanie stosunków własnościowych przez ograniczanie własności prywatnej i zapewnienie państwu kontroli nad obrotem nieruchomościami. Prawo pierwokupu charakteryzuje się dwoma cechami: po pierwsze prawo pierwokupu jest niezbywalne , po drugie jest niepodzielne.

Przez pojęcie niezbywalności należy rozumieć brak możliwości do przenoszenia prawa pierwokupu w drodze czynności prawnej, ale należy zaznaczyć, że prawo pierwokupu jest prawem dziedzicznym. Dziedziczenie to istnieje zarówno po stronie uprawnionego, jak i zobowiązanego, w konsekwencji czego przyjmuje się, że prawo pierwokupu nie wygasa nawet po śmierci spadkodawcy, ale trwa nadal z udziałem spadkobierców.

W literaturze zaznacza się istnienie dwóch źródeł prawa pierwokupu: pierwsze wynikające z ustawy, a drugie wynikające z umowy. W pracy swej pragnę skupić się na umownym prawie pierwokupu.

Umowne prawo pierwokupu (w przeciwieństwie do ustawowego prawa pierwokupu ) może być zastrzeżone praktycznie w każdego rodzaju umowie cywilnej (tj. umowie sprzedaży, darowizny, dzierżawy, ponadto prawo takie można zastrzec w testamencie). Uprawniony może zrzec się również takiego prawa.

Na wstępie swej pracy pragnę zaznaczyć, że modelowy sposób określenia stosunków wynikających z prawa pierwokupu określony został przez ustawodawcę w Księdze trzeciej Kodeksu Cywilnego pt. Zobowiązania w tytule XI. Sprzedaż, rozdział czwarty, pt. „Prawo pierwokupu”.
Definicja prawa pierwokupu aktualnie uregulowana jest w art. 596 Kodeksu Cywilnego , który stanowi, że: „Jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału.” Prawo pierwokupu definiuje się jako zastrzeżenie, uprawniające podmiot przy umowie kupna, do pierwszeństwa w przypadku kupienia oznaczonej rzeczy w razie gdyby rzecz ta była komukolwiek sprzedawana.

Sprzedaż warunkowa rzeczy, na której ustanowiono prawo pierwokupu została określona w art. 597 Kodeksu Cywilnego w § 1., który stanowi, że: „Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykonał”. Przede wszystkim powyższy przepis wskazuje, że prawo pierwokupu może być zastrzeżone na rzeczy . A rzecz, na której zastrzeżone zostało prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko warunkowo, a dokładnie pod warunkiem zawieszającym , co oznacza, że uprawniony nie skorzystał z prawa pierwokupu czyli z przysługującego mu uprawnienia. Istotnym przepisem dla umownego prawa pierwokupu jest art. 157 KC, który mówi: „Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności, potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności”. Wobec powyższego należy wskazać, że w przypadku zawarcia jakiejkolwiek umowy przenoszącej własność nieruchomości, jeżeli nie zostanie złożone oświadczenie o tym, że uprawniony nie korzysta z prawa pierwokupu, strony mogą zawrzeć umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości. Natomiast jeśli uprawniony z prawa pierwokupu nie skorzysta, wówczas można zawrzeć umowę rozporządzającą nieruchomością. Umowa o przeniesienie własności nieruchomości jest umową o podwójnym skutku zobowiązująco-rozporządzającym. W przypadku umowy zastrzegającej prawo pierwokupu, strony czynności prawnej dokonujące przeniesienia własności nieruchomości muszą przede wszystkim zawrzeć umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości , a następnie po spełnieniu warunku, rozporządzić tą nieruchomością.

Kolejnym problemem jest oświadczenie woli na rzecz zobowiązanego oraz jego forma w celu wykonania prawa pierwokupu. W art. 597, § 2. KC ustawodawca wskazał co następuje: „Prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie.” Wykonanie prawa pierwokupu wymaga od uprawnionego złożenia jednostronnego oświadczenia woli na rzecz zobowiązanego, którego skutkiem jest powstanie między uprawnionym a zobowiązanym umowy sprzedaży rozporządzającej. Ponadto należy również zwrócić uwagę na przepisy szczególne odnoszące się m.in. do umownego prawa pierwokupu. Przykładem takiego przepisu może być art. 110 ust. 4 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami , gdzie stwierdza się, że skutki wykonania pierwokupu następują już z chwilą złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, a nie z chwilą dojścia takiego oświadczenia do wiadomości zobowiązanego.

W literaturze prawniczej zauważa się problem zachowania formy umowy sprzedaży nieruchomości w odniesieniu do prawa pierwokupu. Ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 597 stwierdza wprost, że: „…zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy.” Za poglądem stwierdzającym, że prawo pierwokupu, w przypadku sprzedaży nieruchomości, musi być wskazane w formie aktu notarialnego opowiedział się Sąd Apelacyjny w Katowicach, stwierdzając że: „ustanowienie prawa pierwokupu w drodze umowy jest zobowiązaniem właściciela nieruchomości do przeniesienia własności nieruchomości, które to zgodnie z art. 158 KC co do swej ważności wymaga zachowania formy aktu notarialnego.” Natomiast Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19.02.2002 r. IV CKN 784/00 stwierdza, że zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego

Z tytułu umownego prawa pierwokupu, Ustawa nakłada obowiązek na zobowiązanego do niezwłocznego zawiadomienia uprawnionego o zawarciu umowy sprzedaży z osobą trzecią oraz o treści zawartej umowy i terminie wykonania umowy. Postanawia o tym art. 598 § 1. KC: „Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią.” Uprawniony musi zawsze zostać powiadomiony przez zobowiązanego. Z tego obowiązku nie zwalnia zobowiązanego nawet uzyskanie informacji, że uprawniony został już poinformowany przez inne organy, nawet państwowe. Jak wskazuje się w literaturze, wystarczy aby informacja zawierała elementy przedmiotowo istotne dla zawartej umowy sprzedaży nieruchomości . i terminie wykonania umowy

Termin wykonania umowy sprzedaży został określony w § 2. w/w przepisu: „Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy.” Ustawa uprawnia strony co do ustalenia własnego terminu, w którym oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu może być złożone. Natomiast w przypadku gdy strony w umowie nie określiły terminu, ustawa wskazuje na termin ustawowy (tj. miesiąc dla nieruchomości, tydzień dla ruchomości), w którym oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu powinno być złożone. Podobne uregulowanie dotyczące terminu prawa pierwokupu zostało zawarte w art. 110 ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami: „Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zawiadomienia o treści umowy sprzedaży.”

Kolejną kwestią istotną przy umownym prawie pierwokupu jest odpowiedzialność zobowiązanego. Prawo pierwokupu wiąże się z określonymi obowiązkami po stronie właściciela nieruchomości obciążonej tym prawem oraz daje uprawnienie podmiotowi, na rzecz którego prawo to jest zastrzeżone. Fakt zaistnienia umownego prawa pierwokupu nie oznacza, że każdorazowo będzie przestrzegane. Opierając się na typowych przykładach z dziedzin uregulowanych prawem, prawodawca założył, że może być ono naruszane z różnych względów. Wobec tego ustawodawca, będąc świadom zakładanego zjawiska, uregulował go za pomocą przepisów prawa, które mogą mieć zastosowanie, gdy po stronie obowiązanego tym prawem dojdzie do naruszenia tego prawa.

Przepis, który należy tutaj przywołać jako pierwszy, jest to art. 599. KC § 1. „Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę.” Artykuł ten wyraźnie wskazuje, że sam fakt istnienia prawa pierwokupu nie gwarantuje uzyskania własności nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu przez podmiot, na rzecz którego prawo to obowiązuje. Paragraf 1 art. 599 KC, nie wskazuje sankcji nieważności sprzedaży bezwarunkowej, sankcja jaką wskazuje to: „…odpowiedzialność za wynikłą (z faktu sprzedaży innemu podmiotowi niż uprawniony) szkodę”.

Każda sankcja prawna ukazuje siłę prawa. Z uwagi na powyższe można stwierdzić, że prawo pierwokupu ma bardzo słabą ochronę prawną.

Fakt naruszania prawa pierwokupu nie wiąże się z żadnymi konsekwencjami dla nabywcy, a kwestia czy wiedział o istnieniu prawa pierwokupu nie odgrywa tutaj żadnej roli. W konsekwencji naruszenia te spadają na obowiązanego prawem, ale nie są to konsekwencje działające wprost. Ustawowy zapis „ ponosi on odpowiedzialność” oznacza w systemie prawnym, że uprawniony może dochodzić swoich praw lub obowiązany tę odpowiedzialność już poniósł, poprzez zgodę na to, że jego prawo do pierwokupu wygasa. Aby zaistniała odpowiedzialność odszkodowawcza musi być spełniona co najmniej jedna z trzech poniżej wymienionych przesłanek :
– jeżeli sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo,
– jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży,
– jeżeli podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością.
Podsumowując powyższe można stwierdzić, że jeżeli uprawniony znał, na przykład z innych źródeł, treść i fakt zawarcia umowy, to kwestia odpowiedzialności nie byłaby już tak jednoznaczna. Jednak tę okoliczność musiałby udowodnić zobowiązany, a tym samym wykazać celowość działania i złą wolę po stronie uprawnionego. W takim wypadku należy uznać, że poniesione wydatki i koszty w celu realizacji prawa pierwokupu, dokonano w złej wierze.

Należy tutaj wskazać kontrowersyjny wyrok Sądu Najwyższego, który w orzeczeniu z dnia 5 października 2001 r. Sygn. II CKN 461/00, OSNC 2002, nr 6 poz. 80 wyraził stanowisko sprzeczne z przedstawioną powyżej analizą art. 599. § 1. W opinii SN sprzedaż bezwarunkowa nie powoduje wygaśnięcia prawa pierwokupu, a prawo to nadal istnieje.

Omawiając w dalszym ciągu kwestię odpowiedzialności zobowiązanego prawem pierwokupu należy zaznaczyć, że fakt ponoszenia odpowiedzialności nie przesądza o wysokości tej odpowiedzialności. Wysokość tej odpowiedzialności nie jest dokładnie określona w przepisach prawa i dlatego każdorazowo musi zostać ustalona dla każdego indywidualnego przypadku. Ponadto należy wskazać, że: „… w literaturze i judykaturze wyrażony jest pogląd (…), że odpowiedzialność odszkodowawcza zobowiązanego obejmuje jedynie tzw. negatywny interes umowy.” Pojęcie negatywnego interesu umownego niestety nie znajduje precyzyjnego określenia w przepisach prawa polskiego.
Definiowane jest ogólnie, to znaczy że dotyczy szkody jaką poniosła strona, czyli obejmuje: „… wydatki i koszty, jakie uprawniony poniósł przy wykonywaniu pierwokupu w nieświadomości, że nie wywrze to zamierzonych skutków…”. Odmienne stanowisko przyjmuje M. Nestorowicz, którego zdaniem „roszczenie może objąć szkodę wyrządzoną wskutek niewykonania prawa pierwokupu”.

Podsumowując dotychczasowe rozważania na temat art. 599. § 1 KC, należy stwierdzić, że naruszenie prawa pierwokupu nie otrzymało od ustawodawcy silnej ochrony, która by chroniła prawo pierwokupu. W większości opracowań zawartych w literaturze zajmującej się tym zagadnieniem, wskazuje się, że obowiązujące regulacje prawne nie wzmacniają, a można powiedzieć, że osłabiają to prawo. Osłabienie to wiąże się jedynie z powstaniem odpowiedzialności za powstałą szkodę. Można chronić się w różny sposób przed ponoszeniem odpowiedzialności, bowiem zakres odpowiedzialności nie zawiera żadnych ram i musi być ustalany indywidualnie (dla każdej sprawy oddzielnie). Poza tym uprawniony musi się liczyć z tym, że wysokość tej odpowiedzialności będzie dotyczyła jedynie negatywnego interesu umowy, który może nie powstać lub dotyczyć nieznacznych kwot. Należałoby również dodać, że nawet na tym etapie obowiązany może starać się bronić, wykazując, że koszty te były mniejsze oraz nie były poniesione w dobrej wierze.

Warto tutaj zaznaczyć, że uprawniony do pierwokupu, chcąc chronić swoje prawo może powoływać się na art. 59 KC : „W razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, osoba ta może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli strony o jej roszczeniu wiedziały albo jeżeli umowa była nieodpłatna. Uznania umowy za bezskuteczną nie można żądać po upływie roku od jej zawarcia.”, w nawiązaniu do art. 599 par. 1 KC. W literaturze, w sprawie omawianego przedmiotu, brak jest jednoznacznego stanowiska. Jednak bezspornym jest fakt, że podmiot podejmujący próbę powołania się na art. 59 KC w zestawieniu z art. 599 par. 1 KC, winien mieć swoje prawo pierwokupu wpisane do księgi wieczystej. Brak takiego wpisu w księgach wieczystych znacznie ogranicza możliwość powoływania się na regulację zawartą w art. 59 KC.

Krytyczne omówienie ochrony prawa pierwokupu dotyczy jedynie sytuacji gdy prawo to ma swoje źródło w umowie. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy prawo pierwokupu wynika z ustawy. Paragraf 2 omawianego art. 599 KC stanowi: „ Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.”

W przepisie tym widzimy jasno, że ustawodawca nadaje zdecydowanie inną sankcję naruszenia uprawnień dotyczących pierwokupu ustalonych między stronami – umownych, a uprawnień wynikających z regulacji ustawowej – nadanych przez ustawodawcę na rzecz określonych podmiotów. Podmiotami posiadającymi bezwzględną ochronę swego prawa są :
– Skarb Państwa ,
– jednostka samorządu terytorialnego ,
– współwłaściciel ,
– dzierżawca .
Czynność dokonana z naruszeniem w/w podmiotów jest ipso iure nieważna. Niemniej pojawia się dychotomia w ocenie konsekwencji zawarcia takiej umowy. „Część autorów oraz judykatury zajmuje stanowisko (...)zgodnie z którym chodzi tutaj o bezwzględną nieważność umowy wobec czego złożenie przez uprawnionego stosownego oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu musi pozostać bezskuteczne (uchwała SN z 30 Lipca 1968 r., III CZP 48, OSNCP 1969,nr 3 poza 49...” , a także inne uchwały SN.

Stanowisko to znajduje uzasadnienie w wykładni literalnej i systemowej. Czynność nieważna w sposób bezsporny nie może wywoływać żadnych skutków prawnych nawet korzystniejszych dla podmiotu, którego prawa ulegają ochronie poprzez zastosowanie sankcji nieważności.

Przeciwne stanowisko powołuje się na ratione legis całości unormowania. Zakłada ona rozwiązanie polegające na „… uznaniu możliwości wykorzystania prawa pierwokupu w ten sposób, że treść nieważnej umowy mogłaby być przyjęta, mocą oświadczenia uprawnionego, jako warunku umowy między uprawnionym a zobowiązanym.” Taki sposób rozwiązania oraz taka wykładnia tego przepisu powodowałaby rozstrzygnięcie korzystniejsze dla uprawnionego i w tej sytuacji mógłby skorzystać ze swego prawa, które co do zasady na jest prawem przyszłym i wcale nie muszącym się ziścić. Za takim rozumieniem przepisu przemawiałaby wykładnia celowościowa.

Następną istotną kwestią w ramach omawianego tematu jest faktyczne wykonywanie umownego prawa pierwokupu. Wiadomo czym jest umowne prawo pierwokupu oraz jakie sankcje towarzyszą naruszeniu tego prawa, a także na czym polega skorzystanie z powyższego prawa. Nadmienić należy, że umowne prawo pierwokupu w istocie jest prawem przyszłym i uzależnionym od warunku, które nie musi ulec spełnieniu. Warunkiem jednak jest gotowość zobowiązanego tym prawem do sprzedaży posiadanej nieruchomości . Gotowość ta musi być wyrażona poprzez powstanie umowy pomiędzy zobowiązanym, a osobą trzecią, zgodnie z art. 600. § 1 KC: „Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jednakże postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne.” Prezentowana powyżej regulacja ma typ konstrukcji zapytania ofertowego. Jeden z podmiotów prezentuje swoją ofertę – umowę jaką zobowiązany ma zamierzał zawrzeć z osobą trzecią - natomiast drugi podmiot albo ją odrzuca albo ją przyjmuje poprzez złożenie oświadczenia o wykonaniu uprawnienia. Ustawodawca przewidział, że umowa może zawierać uregulowania mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu. Postanowienia takie są bezskuteczne, ale tylko względem uprawnionego. W zasadzie umowa pomiędzy zobowiązanym i uprawnionym jest taka sama, w swej treści, co planowana umowa pomiędzy zobowiązanym i osobą trzecią. Jednak ustawodawca przewidział także wyjątki, które zostały uregulowane w art. 600 § 2 KC, który mówi : „Jeżeli umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią przewiduje świadczenia dodatkowe, których uprawniony do pierwokupu nie mógłby spełnić, może on swe prawo wykonać uiszczając wartość tych świadczeń. Jednakże gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy, takie świadczenie dodatkowe uważa się za nie zastrzeżone.”

W paragrafie 2 art. 600 KC ustawodawca przewidział zamieszczenie w umowie zawieranej przez zobowiązanego z osobą trzecią, świadczeń dodatkowych niemożliwych do spełnienia przez uprawnionego. Regulacja ta chroni podmiot uprawniający przed zastrzeżeniami mającymi charakter indywidualny oraz niemożliwy do spełnienia, a także w celu wyeliminowania podmiotu uprawnienia do wykonania umowy pierwokupu. Ma to również zastosowanie w takiej sytuacji, gdy świadczenia dodatkowe wynikają ze specyfiki zależności i ustaleń pomiędzy podmiotami tj. zobowiązanym i osobą trzecią i nie są stosowane w celu obejścia prawa. Regulacja powyższego przepisu posiada różne konsekwencje umieszczenia w umowie świadczeń dodatkowych, w zależności od tego kto jest podmiotem uprawnionym. Jeśli na przykład uprawnionym jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego to konsekwencje zawarcia w umowie „świadczeń dodatkowych” są daleko idące i zdecydowanie niekorzystne dla podmiotu zbywającego nieruchomość, gdyż uważa się je za nie zastrzeżone. Wymusza to ostrożność i dużą znajomość powyższej regulacji prawnej zbywcy posiadającego nieruchomość objętą prawem pierwokupu na rzecz Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W innej sytuacji istnieje ryzyko poniesienia straty z uwagi na utratę należnych świadczeń dodatkowych. Warto tutaj zaznaczyć, że orzecznictwo SN wskazało, że w wypadku zastrzeżenia służebności mieszkania, fikcja prawna polegająca na przyjęciu, że „takie świadczenie dodatkowe uważa się za nie zastrzeżone” nie ma miejsca.

Istnieją także zastrzeżenia dodatkowe, w sytuacji gdy uprawnionym do prawa pierwokupu jest inny podmiot niż Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, wtedy powoduje to zupełnie inne konsekwencje dla obowiązanego. Mogą one w jego subiektywnym odczuciu być w jakimś stopniu krzywdzące dla jego osoby, niemniej przyjmując zobiektywizowany sposób patrzenia na sprawę, nie ponosi on straty. Można wtedy zamienić świadczenie dodatkowe na określoną konkretną wartość i uprawniony może swe prawo wykonać uiszczając tę wartość.

Szczególnym przepisem dotyczącym umownego prawa pierwokupu, ujmującym sytuację mogącą występować w umowie, jest art. 601 KC, który w przeciwieństwie do poprzedniego przepisu tj. art. 600 KC, daje uprzywilejowaną pozycję osobie trzeciej. Chodzi w nim o kwestię, w jakim terminie należy dokonać zapłaty ceny. Przepis art. 601. KC stanowi: „Jeżeli według umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią cena ma być zapłacona w terminie późniejszym, uprawniony do pierwokupu może z tego terminu skorzystać tylko wtedy, gdy zabezpieczy zapłatę ceny. Przepisu tego nie stosuje się, gdy uprawnionym jest państwowa jednostka organizacyjna.” Jak wynika z powyższego, kupujący może skorzystać regulacji umownej jedynie gdy zabezpieczy zapłatę ceny. Przyjmuje się, iż wskazany w umowie późniejszy terminu zapłaty co do zasady wynika z zaufania między kontrahentami, a nikt nie może wymagać aby obowiązany obdarzał takim samym zaufaniem uprawnionego, będącego kontrahentem na dany czas narzuconym, co podmiot, którego wybiera jako stronę umowy w danym momencie. W przypadku, gdy uprawnionym jest państwowa jednostka organizacyjna, powyższy przepis nie ma zastosowania gdyż przyjmuje się, że jest pewność co do zapłaty po stronie takiego podmiotu i nic nie stoi na przeszkodzie, aby skorzystał on z takiego umownego uregulowania.

Kończąc omawianie tematu faktycznego wykonywania prawa pierwokupu należałoby wymienić także art. 602 § 1.KC: „Prawo pierwokupu jest niezbywalne. Jest ono niepodzielne, chyba że przepisy szczególne zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa.” oraz § 2. „Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie wykonywają prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości.” Powyższe uregulowania określają, że prawo pierwokupu jest niezbywalne. Jednak w literaturze prawniczej pojawia się także koncepcja, że strony umownie mogą uzgodnić jego zbywalność. Oznacza to, że jeżeli w umowie ustanawiającej prawo pierwokupu strony ustanowiły możliwość jego zbycia, to zgodnie z art. 602 KC nic nie stoi temu na przeszkodzie. Nie ma natomiast żadnych wątpliwości, że prawo pierwokupu podlega prawu dziedziczenia. Potwierdza to wyrok Sądu Najwyższego z dnia 03.10.1984 r., sygn. ARN 5/84 który stwierdza że prawo pierwokupu podlega sukcesji uniwersalnej i dlatego należy do spadku po zmarłym.

Powyższe prawo co do zasady winno być wykonywane w całości. Niemniej gdyby doszło do zbycia części nieruchomości objętej prawem pierwokupu to wykonanie tego prawa nie wygasa i może być wykonywane w późniejszym terminie w uwzględnieniu pozostałej części nieruchomości . Paragraf 2 art. 602 KC reguluje kwestię tę także wtedy, gdy umowne prawo pierwokupu przysługuje nie jednej lecz kilku osobom, a w przypadku braku aktywności lub świadomej rezygnacji z prawa pierwokupu przez jedną z osób, nie wyklucza go ani nie przeszkadza w realizacji tegoż prawa przez pozostałe osoby i to w całości.

Kolejnym istotnym aspektem instytucji umownego prawa pierwokupu jest jego wpływ i znaczenie na obrót nieruchomościami. Prawo pierwokupu jest to uprawnienie wynikające albo z mocy przepisów prawa, albo wynikające z mocy umowy pomiędzy ustalonymi podmiotami. Ponadto jest to z jednej strony uprawnienie, natomiast z drugiej strony to obowiązek mający określony wpływ na inne podmioty uczestniczące w obrocie nieruchomościami. Wpływ ten oceniany jest przez te podmioty jako negatywny, ponieważ skutkuje ograniczeniami w obrocie nieruchomości wynikającymi z prawa pierwokupu. Prawo pierwokupu w systemie prawnym ma swoje określone miejsce, a także określony cel wyznaczony mu przez ustawodawcę. Celem tym jest ograniczenie swobodnego obrotu nieruchomościami, jak również prawem użytkowania wieczystego.

Prawo pierwokupu powoduje nie tylko ograniczenie swobody obrotu nieruchomościami, ale również powoduje faktyczne ograniczenie obrotu nieruchomościami tj. spowodowanie, że w indywidualnych sytuacjach dany obrót nieruchomościami nie będzie miał miejsca - i to nie tylko w zakresie nieruchomości obciążonych przedmiotowym prawem. Dotyczy to miedzy innymi takiej sytuacji, gdy dany podmiot planuje na wytyczonym terenie nabycie kilku nieruchomości w celu scalenia ich pod budowę jednej inwestycji. Sam fakt, że część, albo choćby jedna nieruchomość znajdująca się w obszarze zainteresowania podmiotu planującego inwestycję jest obciążona prawem pierwokupu może spowodować, że z powodu występowanie tegoż prawa zacznie on szukać innych miejsc dla swojej inwestycji, a w ostateczności może nawet danej inwestycji zaniechać. Decyzja taka podyktowana może być chęcią uniknięcia ryzyka, że nawet po uzyskaniu zgody, jak również chęci zbycia przez właścicieli wszystkich nieruchomości wchodzących w skład obszaru planowanego do zakupu, to podmiot posiadający prawo pierwokupu może zechcieć z niego skorzystać. W takim przypadku planowana inwestycja nie mogłaby zostać zrealizowana w pierwotnym kształcie lub w ogóle nie będzie mogła zostać być zrealizowana. Wprawdzie istnieje możliwość nabycia od danego podmiotu, który z prawa pierwokupu skorzystał, planowanej nieruchomości. Nigdy nie ma jednak gwarancji, że dany podmiot zechce swoją nieruchomość sprzedać, a jeśli nawet będzie gotów to uczynić, to pojawia się kwestia wysokości ceny. Cena ta może być mocno zawyżona przez nabywcę, który wszedł w posiadanie danej nieruchomości, w ramach prawa skorzystania z pierwokupu, gdy byłaby mu znana sytuacja przymusowa podmiotu, który planuje na nieruchomości dużą inwestycję.

Kolejną kwestią mogącą spowodować rezygnację z budowy inwestycji w danym rejonie tj. w takim gdzie choć jedna z nieruchomości jest obciążona prawem pierwokupu, może być upływ czasu. Nawet gdy potencjalny nabywca posiada wysoki poziom pewności, że podmiot mogący skorzystać z prawa pierwokupu z niego nie skorzysta, albo jest gotów podjąć zobowiązanie, że zbędzie daną nieruchomość po skorzystaniu ze swego prawa pierwokupu, to czynności te wiążą się z upływem czasu i opóźnieniem ewentualnej inwestycji, która z różnych powodów zgodnie z planami potencjalnego nabywcy winna zostać rozpoczęta przed upływem określonego terminu. Jeżeli zaś występuje ryzyko, że może dojść do nabycia przez uprawnionego (zgodnie z prawem pierwokupu), a co za tym idzie potencjalny nabywca nie zdoła nabyć planowanej nieruchomości, jednak nadal nie zniechęci go to od próby dokonania takiego nabycia. To w sytuacji gdy podmiot posiadający prawo pierwokupu nie skorzysta z tego prawa, to już sam fakt istnienia tego prawa powoduje opóźnienie w dacie finalizacji czynności prawnej mającej na celu przeniesienie własności nieruchomości. Opóźnienie takie może mieć znaczne konsekwencje na rynku, gdzie dokonuje się obrotu danymi dobrami, także na rynku obrotu nieruchomościami.

Następnym, niezmiernie ważnym i ciekawym zagadnieniem w obszarze omawianej tematyki, jest prześledzenie prawa pierwokupu jako instrumentu systemowego państwa. Bezspornym jest, że prawo pierwokupu jest instrumentem o charakterze systemowym – bowiem jest to prawo wynikające z ustawy, a nie z umowy – mające na celu ograniczenie swobodnego obrotu nieruchomościami, a także ograniczenie użytkowania wieczystego. Prawodawca wprowadził zapis ten z kilku powodów, które postaram się dokładnie scharakteryzować. Jest oczywiste, że terytorium państwa, nawet największego, jest ograniczone, a tereny mają określony charakter, specyficzne cechy i mogą mieć też znaczenie strategiczne z różnych powodów (m.in. przemysłowych, jak również rolniczych czy też innych). Niekontrolowany sposób obrotu takimi gruntami, mógłby doprowadzić do utraty kontroli nad terenami danego typu gruntów, zarówno na rzecz osób prywatnych, podmiotów prawnych czy też obcych organizacji państwowych, co wręcz mogłoby godzić w suwerenność danego typu gruntów lub nawet w suwerenność jako taką, poprzez wykupienie odpowiednio dużego udziału gruntów przez niechciane podmioty. Warto zaznaczyć naturalnie, że takie działanie nie jest możliwe na zasadzie pojedynczych zakupów gruntu. Niemniej już systematyczne działania określonych podmiotów mogłyby w dłuższej perspektywie czasu – oczywiście z perspektywy życia człowieka - doprowadzić do takiego wykupu. Państwo nie jest tworem istniejącym i mającym w założeniu trwać przez jedno pokolenie. Państwo w swej strukturze i konstrukcji jest tworem bez ograniczenia okresu trwania. Dlatego też horyzont przewidywania dla państwa, choćby tylko potencjalnych zagrożeń, musi być zupełnie inny niż w wypadku pojedynczego obywatela.

Interesujące w tym zakresie może być omówienie zjawiska zaistniałego na kartach historii, wskazującego skutki niekontrolowanej i czasami krótkowzrocznej polityki państwa względem swego terytorium, jako nieruchomości wchodzących w skład terytorialny państwa. Konkretnie chodzi tutaj o uzyskiwanie zastawu na ziemiach należących do monarchy – w danym okresie historycznym uosabiającego w określonym zakresie państwo i będącego dysponentem dóbr państwowych – czyli tzw. królewszczyzn. Uszczuplenia terytorium doprowadzały do osłabienia pozycji władcy, który dysponował mniejszym areałem terytorialnym i z którego uzyskiwał mniejsze dochody. To z kolei prowadziło do konieczności zaciągania dalszych pożyczek pod zastaw swoich gruntów, które finalnie nie były wykupowane przez władcę i przechodziły do rąk prywatnych. Sytuacje takie na dłuższą metę, z punktu widzenia państwa, niewątpliwie były bardzo niekorzystne.

Kolejny przykład dotyczy zmiany terytorialnej państwa w wyniku dokonania transakcji pożyczki finansowej. Chodzi tutaj konkretnie o tzw. zastaw spiski zawarty dnia 8 listopada 1412 r. w Zagrzebiu. Zastawem były miasta Lubowla, Podoliniec i Gniazda oraz 13 innych miast spiskich, jako zabezpieczenie zwrotu pożyczki, którą król Polski Władysław Jagiełło udzielił królowi Węgier oraz Niemiec Zygmuntowi Luksemburskiemu. Pożyczka stanowiła kwotę 37 000 kop groszy praskich, co można było przeliczyć na 7,5 tony czystego srebra. W wyniku pożyczki zastaw został przyłączony do terytorium Polski. Najpierw miało to być tylko na czas dopóki pożyczka nie zostanie spłacona królowi polskiemu. Do spłaty jednak nie doszło, miała miejsce natomiast siłowa próba odzyskania zastawionych miast, dopiero wyrokiem sądu papieskiego, tereny te zostały przyznane na stałe Polsce i pozostały w jej granicach. Okoliczności powyższe spowodowały powiększenie terytorium Polski i zmniejszenie terytorium Węgier.

Powyższe przykłady oczywiście odnosiły się do sytuacji, gdy organy państwa wiedziały o próbach obrotu nieruchomościami, a nawet uczestniczyły w nich. Niemniej z perspektywy czasu okazało się, że spowodowały one określone konsekwencje długofalowe. I tak w pierwszym wypadku, utraty ziemi na rzecz osób fizycznych i dochodów z tych ziem, a w drugim utraty części terytorium państwa.

Będąc dalekim od oceniania powyższych wydarzeń historycznych, gdyż nie to jest przedmiotem niniejszej pracy, można pokusić się o wniosek, że decyzje państwa mogły przynieść określone negatywne konsekwencje, ale o wiele bardziej prawdopodobne są konsekwencje tego typu gdyby państwo nawet nie miało informacji o tym, że do określonych transakcji ma dojść. Zwłaszcza, że w dzisiejszym świecie o wiele większy procent nieruchomości znajduje się w rękach osób fizycznych lub osób prawnych nie związanych organizacyjnie ze Skarbem Państwa i dokonujących obrotu posiadanymi gruntami tylko pomiędzy sobą.

Podsumowując należy jednoznacznie stwierdzić, że zagadnienia związane z obrotem nieruchomościami są istotne szczególnie w aspekcie istniejących, w różnych ustawach, ograniczeniach obrotu nieruchomościami. W pracy przedstawiono problematykę umownego prawa pierwokupu w obrocie nieruchomości oraz podjęto próbę odpowiedzi na pytania, jakie znaczenie ma umowne oraz ustawowe prawo pierwokupu i jak to prawo wpływa na obrót nieruchomości? Problematyka ta jest istotna zwłaszcza w przypadku nabywania nieruchomości, ponieważ nieruchomość, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu nie wykona swego prawa.

Funkcjonowanie prawa pierwokupu ma po pierwsze na celu uzyskiwanie informacji, za pośrednictwem swoich organów, poprzez instytucję Skarbu Państwa, co do faktu, że dany grunt może, czy też raczej ma zamiar zmienić właściciela w wyniku dwustronnej umowy sprzedaży. Po drugie sprowadza się do zaistnienia sytuacji, w której jest stworzona możliwość nabycia danej nieruchomości. Co, nawiązując do wcześniej już zaznaczonego ryzyka nagromadzenia w dyspozycji jednego podmiotu nadmiernej ilości nieruchomości danego rodzaju, oczywiście objęte jest prawem pierwokupu. Ponadto pozwala gromadzić określone grupy nieruchomości w zasobach państwa i to z założeniem, że nie są one gromadzone w celu szybkiej odsprzedaży. Tym samym można stwierdzić, że państwo lub jednostki samorządowe wykonując prawo pierwokupu odzyskują grunty, które co do zasady są w kręgu zainteresowania organów władzy jako nieruchomości do nich należące. W tym momencie można się pokusić o tezę, że organy władzy godzą się aby dane nieruchomości (objęte pierwokupem) znajdowały się we własności określonych podmiotów, z uwagi na zgodny z prawem sposób nabycia tych nieruchomości przez aktualnych właścicieli, ale niekoniecznie są zainteresowane aby te nieruchomości były przedmiotem dalszego obrotu. Patrząc na powyższa kwestię od drugiej strony, można powiedzieć wręcz, że są zainteresowane nabyciem tych nieruchomości i uzyskać pełną kontrolę nad nimi, gdyż fakt istnienia prawa pierwokupu daje organom władzy jedynie kontrolę niepewną, opartą o warunek przyszły, który nie musi ulec spełnieniu, a nawet gdy już warunek ten wystąpi to inne okoliczności mogą wpłynąć na nieskorzystanie z danego prawa np. z powodu braku środków w budżecie na dany cel. Jako trzecią, chciałbym wymienić funkcję dotyczącą informacji i kontroli przepływu własności nieruchomości danego typu. O ile pierwsza z wymienionych przeze mnie funkcji ma charakter indywidualny i dotyczy uzyskania informacji, że konkretna zindywidualizowana nieruchomość ma zmienić właściciela i pozostawia do dyspozycji organów władzy, czy skorzystają z prawa pierwokupu, czy też nie, to gdy podejmą decyzję o zakupie przechodzimy do funkcji drugiej. Gdy zaś organy państwa lub organy samorządowe podejmują decyzję, że ze swojego prawa nie skorzystają, to istnienie prawa pierwokupu i tak ma swoje znaczenie. Sprowadza się ono do posiadania informacji o charakterze przekrojowym, tj. jak dużo jest w danym przedziale czasowym dokonywanych transakcji dotyczących nieruchomości objętych umownym prawem pierwokupu, a także jaką siłę nabywczą mają te nieruchomości i kto je kupuje?

Pobierz tekst z przypisami w formacie PDF

Tagi:
Komentarze (0)+ Dodaj komentarz
Dodaj komentarz

Aby pisać komentarze musisz posiadać konto.
Zaloguj się jeśli masz już konto. Jeśli nie masz jeszcze konta, zarejestruj się.

© 2005-2012 lex.edu.pl. Wszelkie prawa zastrzeżone.